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[楼市速递] 23年,恒大依然“恒大”:解析许家印的战略制胜之道

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发表于 2019-7-23 15:15 | 显示全部楼层 |阅读模式
恒大,不止于大,还会更强。
2016年,恒大第一次跻身世界500强时,排在毫不起眼的496位。此后,它开始以每3天超越一家世界500强的速度,在这个榜单上火箭般地蹿升:
2017年,以318.28亿美元的营收位列第338名,较2016年飙升158位;
2018年,以460.19亿美元的营收位列第230名,较2017年再度飙升108位;
2019年,据最新世界500强排名,恒大以704.78亿美元的营收位列第138名。

3天超越一家世界500强,恒大凭什么?
距离许家印提出世界百强的目标,恒大只差临门一脚。
世界500强榜单上,体量如此巨大却依然彪悍成长的大黑马,少之又少。
彪悍的成长,绝不只是在各种榜单上。
2019年3月,恒大交出的史上最华丽财报,已说明一切:
毛利润1689.5亿,同比大增50.5%;
核心净利润783.2亿,同比大增93.3%;
净利润722.1亿,同比大增106.4%;
营业额4662亿,同比大增49.9%;
总资产18800亿,净资产3086亿,现金余额2042亿……
1.88万亿总资产中,3.03亿平米土地储备,将中国一二线到三四线228座城市一网打尽。以2018年均价算,土地估值高达3.18万亿,是不折不扣的“土储之王”。

这是恒大的大。
但不只是大。
要规模+效益,要更高效益和品质,这是许家印这几年不断强调的事。
净利润相当于1.5个万科,核心净利润等同于2.5个中海;利润结构越深入核心,增幅越是巨大,“利润之王”的这份年报,彰显了恒大对这一强调的贯彻品质。
还有,602亿的所得税额,也是地产业的“纳税之王”。数据显示,万科+碧桂园的所得税,也才688亿。

而这样的成绩,是在恒大3年累计投入110亿,在贵州毕节搞扶贫的状况下取得的;也是在两会重申“房住不炒”,万科高喊“活下去”,数十家房企业绩下滑、债务违约,甚至有地产大佬变卖资产、退出江湖的2018年,取得的。
许家印曾说:“越是市场不好的时候,越能展现恒大的功底。”
恒大做到了。
他,凭什么能做到?
一切要追溯到2016年,中国房地产业遭遇前所未有的大拐点。
4月,国家还在研究调结构、去库存;但转眼,形势就剧变了:62城楼市大涨,厦门、合肥涨幅突破40%,北上广深更以25.8%、37.8%、21.2%、37.3%的涨幅飙升。
疯涨之下,《人民日报》以一篇《失去奋斗,房产再多我们也将无家可归》,拉开了“9·30”房地产调控的序幕。
先松后紧,猛踩刹车,世所罕见。
也是这一年,中国新房销售实现15亿平方米的历史性天量。恒大、万科、碧桂园一并跨入“3000亿俱乐部”,跟在后面的千亿级房企同样数量大增。
“大好”形势下,众多企业认定调控不过是新一轮“狼来了”,依然策马奔腾。登顶全球第一大房企、跻身世界500强的恒大,却率先冷静下来。
2017年伊始,恒大集团董事局主席许家印宣布:恒大将在完成多元化布局、“房地产+服务业”转型基础上,由“规模型”向“规模+效益型”全面转变。

也就是要放慢脚步,加速蜕变,在向“房地产+服务业”的多元化转变时,在继续规模扩张的同时,要更加注重提升效益。
房地产不就是拿地再拿地、盖楼又卖楼,货如轮转,钱如泉涌。搞什么多元化、服务业、稳增长?
尤其在有人拼命加着杠杆,奔着大过恒大目标而去的背景下,一直把大看得很重要的许家印,却提出要主动慢一点,要分兵去做多元化。
很少有人看得懂,恒大究竟要干什么。
但恒大不管其他,果断贯彻许家印的决定。
先是果断去杠杆,仅用半年时间,就偿还1129亿的永续债;然后又用三轮战略投资,引入实力雄厚的央企、国企、战略合作伙伴,带入1300亿活水。2016年高达119.8%的资产负债率,被大幅降低到2017年上半年的75.5%。
这些几年前的伏笔,成了今日恒大的因。这都得益于许家印以大格局审视和驾驭大周期。
什么阶段做什么事情,什么时候进攻,什么时候防守,什么时候要出头,什么时候要猫起来,什么事情能干,什么事情不能干……
相比外界都以为的动作大,魄力大,许家印真正厉害的应该是:
谋得深,而且很小心。
低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”,是许家印在2017年为恒大地产主业划定的圈,也是他给恒大“规模+效益”描绘的大路径。
低负债和低杠杆,即在拥有巨额土地储备情况下,谨慎拿地,甚至推行土地储备负增长策略,以降低杠杆。
低成本,即在设计、招标、销售环节,更严格推行标准化管理和运营;同时,推动营销、管理、财务“三费”全面降低。
高周转,就是高效率,才有高效益。
这“三低一高”能被如此卓越地贯彻,除了对大方向踏得准,更得益于恒大的标准、精细化管理和运转体系,这就更是许家印和恒大的核心竞争力。
每天,分布在全国各地、成千上万的恒大楼盘,每栋楼的工程进度、工程质量,乃至报建完成率、销售完成率、招投标完成率、交楼完成率、维保修完成率等量化指标,全都被汇聚到集团总部。所有数据,还会落实到公司、到项目、到个人,并据此进行考核。集团层面的任何决策,也能在半小时内直达一线,立即执行。
强大而系统的执行力,让恒大的“立即开发、快速建设、大规模开发、快速销售,快速周转”的模式高效运转,也大大提升资产周转率和净资产收益率。
而且,还不只是高效,也要高品质。
产品上,恒大没有毛坯房,百分百精装修,始终坚持做高品质、高性价比民宅精品。为把控品质,恒大要求施工单位必须全国十强,材料必用国内外名牌;园林环境按豪宅设计,户型却以144平以下的普通住宅和中端产品为主。

这样的精品房,一旦开启促销,马上卖到飞起。
法国巴黎银行,早在2017年就看懂了“三低一高”模式,并极富预见地指出:恒大专注于提升盈利能力的努力,将使公司潜力和利润进一步释放。预计2017-2019年,公司利润将有重大提升。
如其所料,强调“稳健第一、发展第二”的恒大,慢下来,但却更快了。
地产主业这么好、这么强,为什么还要加快速度多元化?外界对此也是充满了迷惑。
欧洲管理学大师查尔斯·汉迪,曾在著作《第二曲线》中有过一个经典阐述:企业持续增长的秘诀在于,当驱动成长的“第一曲线”趋于平缓时,要能迅速找到二次腾飞的“第二曲线”。

这与许家印的看法不谋而合。
2018年恒大业绩说明会上,许家印毫不讳言:“房地产企业再发展下去,这种规模是有天花板的。
中国的房地产业,向来强周期、强政策。宏观环境、一城一策,有时令人莫衷一是。恒大即便在主业上羽翼丰满、实力稳固,但在深谋远虑者看来,任何人的优势都不会是永久不变的。
所以这些年,精心掐脉着房地产业周期的恒大,一直都在掐着企业如何基业长青的经济趋势大周期:如果地产慢下来,用什么来让企业继续发展与增长?
对恒大来说,这是一条经历了探索甚至交了学费的路。
10年前,恒大就开始在十多个行业展开探索,并曾涉足粮油、乳业、矿泉水。
一番尝试下来,许家印发现,这些满足不了接替房地产引领恒大未来的目标。恒大必须选择与自身体量匹配的大产业,进而改在大文旅、大健康、以新能源汽车为核心的高科技产业领域投入重兵。
这都是可以产生巨无霸的大产业、大蓝海。
有数据显示,2020年,中国文旅产业规模将达7万亿,大健康市场规模将达8万亿;而新能源汽车,位列国家重点发展的七大新兴行业,未来5-10年的保守需求也有数万亿。
更重要的是,它们都聚焦于民生需求的大痛点。
比如,文旅,中国这样的人口大国,即便有3000多座大型游乐园,但专门为2-15岁少儿群体设计的高档次、大规模、弘扬中华文化的主题乐园,竟然几乎空白。
全球顶级主题乐园设计师操刀,既融合中国文化、世界文明,又汇聚高科技游乐装备的全球最大主题乐园,3-7天才能玩遍的“恒大童世界”,应运而生。
“恒大养生谷”则是填补中国养老产业的巨大刚需。
养生谷中,整合了中国一流的医疗、康养、保险、旅游等资源。像颐养、长乐、康益、亲子四大园,能提供867项文娱、健康、运动等服务;恒大养老院,能为失能老人提供专业护理、康复理疗;百岁以下老人,也能享受专属保险;会员更能根据不同季节、温湿度等需求,在全国30多个养生谷轮番旅行居住……

博鳌恒大国际医院,更牵手美国哈佛大学附属医院,将顶尖医术引入中国。2021年之后,“恒大童世界”、“恒大养生谷”都将陆续开业,开始对恒大业绩接力发挥。
但许家印对恒大未来的期待和规划里,真正大接力,应该还是新能源汽车。
要力争3-5年成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团,计划三年内实现50万—100万辆的产能建设。”2019年3月,恒大的财报震撼了地产界,更令汽车界不寒而栗。
短短一年内,恒大已构筑起一个“汽车帝国”。
2018年9月,恒大成为广汇汽车二股东,率先打通销售端,拥有了全球最大的汽车销售渠道。2019年1月,恒大成立“智慧充电”,在充电桩上展开布局。同月,恒大完成瑞典电动汽车公司NEVS、卡耐新能源、瑞典科尼赛克三笔重量级收购。
3月、5月,恒大又相继收购荷兰e-Traction、英国Protean,全面掌控了商用车和乘用车领域世界级的轮毂电机技术。轮毂电机,是电机领域最核心、最先进的技术。它通过在汽车轮毂中植入驱动车轮,减少了80%的传动部件,从而大幅提高了操控性和传动效率。

比如Protean轮毂电机,能使得驱动系统减重30%、续航里程能增加21%。也就是说,能跑400公里的电池,在轮毂电机模式下能跑上480公里。
这被认为是新能源汽车驱动的“终极方案”。
中国汽车业的天空,就此划过一道“恒大闪电”。
但更震撼的,还在后面。
2019年6月11日,恒大投资1600亿的广州基地横空出世,其动力电池工厂和整车基地,将具备年产100万辆新能源汽车的产能。
6月15日,恒大再投1200亿,在沈阳筹建国家汽车产业中心。其轮毂电机基地、动力电池工厂和整车基地,将具备年产150万辆新能源汽车的产能。
这史无前例的规划,足以让任何对手胆寒,更关键的是,它不止是规划。
以“核心技术必须世界领先、产品品质必须世界一流”为目标定位,恒大不断深化国际技术合作,目前已构建起集整车制造、动力电池、电机电控等为一体的世界一流产业链。

许家印说,“恒大做事的风格,要么不做;要做,就要做大、做强、做成功。”并且强调,在中国从汽车大国走向汽车强国过程中,恒大要作出积极贡献。
对比很多喊了多少年依然还是ppt的企业而言,晚来的恒大,已经在新能源汽车的赛道上换道超车,后来居上了,而其雄心和打法,不但荡漾着恒大在地产业后来居上的影子,甚至是更大、更猛、更强、更狠。
有权威预测显示,2025年,中国新能源汽车产销量将突破600万辆、规模10万亿,体量不逊于房地产。
更重要的是,它是能全球扩展的跨国贸易;5G时代,它还将取代电脑、手机,成为超级流量的新入口、人工智能的新载体。
许家印对恒大有个解释:
古往今来连绵不绝,曰恒;天地万物增益发展,曰大。
强大的地产庞大主业继续引领,大文旅、大健康陆续接力,然后依靠新能源汽车来个大转型和大升级。这样的恒大,应该是可以通俗又深奥地这样定义了:
恒大不再是恒大,恒大依然是恒大。

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