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[我要买房] 再说一次,这几类房子千万不要碰

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发表于 2019-5-29 10:13 | 显示全部楼层 |阅读模式
投资需谨慎,从来都不是一句废话。
股市如此,楼市同样如此。过去20年的房地产大牛市,让许多人以为只要是房子,就有了“只涨不跌”的属性。一轮房价上涨,增值收益超过了十年收入总和,也让许多人以为买房从来都很简单。
这显然是一种盲目的自信。事实上,买房,从来都与天分无关,也与努力无关,更与成功无关。只是碰巧遇上了房地产相对重要的时代,又碰上了资金最为宽松的时代,许多人依托初始资金获得了来自于经济模式偶然的馈赠。
谁都知道,这种经济模式不会长久,馈赠不会永远持续。当楼市进入下半场,楼市投资的专业属性越来越明显,风险越来越大。
还在闷头买房的人,在未来的五年内,肯定会自食其果。不管未来楼市走势如何,至少这几类房子,碰不都不要碰。
01、远郊区新房:灯都不亮,谈何投资?
一个夜晚连灯都不亮的地方,会有多大的投资价值?
夜晚灯不亮,意味着入住率不高,意味着基本没有租赁市场,意味着二手房市场极其寡淡。
这样的区域,即便购买之后房价随即上涨,想要靠出租回笼资金并不容易,想要快速变现同样十分困难,即便忍上五到十年,片区都未必能发展成熟。
这样的区域,一般存在于与一二线城市的新区和三四线城市的郊区。
中国的城市向来喜欢铺大摊子,新区规划一个接过一个,这些新区能在短短几年间创造出庞大的住房库存,但导流不了什么产业,自然带不动人口的真正导入。
没有人,什么商业配套都起不来,至于教育医疗等设施更是遥遥无期,靠什么支撑虚高的房价?
当然,如果你真有资金实力,拥有庞大的现金流,完全可以等上五年十年乃至更长时间,等待城市扩张到这些偏于区域,等待新一轮的地铁规划垂怜至此。或者期待另一次普涨,让新的接盘侠来品尝曾经的苦痛。
问题是,这样的区域少之又少,这样的机遇同样少之又少。尤其是楼市已经进入下半场,未来很难再有超级普涨的大行情,而楼市一旦盘整乃至下行,最先下跌且下跌最惨烈的就是这些区域。
远郊区的新房,居住不易,出租不易,变现不易,还要占用本来就珍贵的首套名额和贷款资格,未来还面临巨大的不确定性,千万不要将有限的资金投在高风险的地方。
当然,有两种例外情况:
一种是市政府跟随迁移的新区,行政中心容易带动形成新的市中心;
另一种是有强势产业导入的新区,最好是高新产业、金融业、高端服务业聚集区,不能是劳动密集型产业。
每个城市都可以对号入座,只消看看亮灯率,就会明白哪些地方能投资哪些地方是雷区。
02、无学位的老破小:未来谁来接盘?
老破小到底有没有前途,一直都众所纷纭。
简单来说,一二线城市无优质学位的老破小,未来风险比较大;三四线城市的老破小,无论有没有学位支撑,未来都会非常堪忧。
老破小最大的优势在于区位和教育,交通、教育、医疗相对成熟。但近年来,大多数城市中轴线向外拓展,部分城市政府部门直接向外迁移,由此导致老城区不断老化,无论是居住环境、居住质量乃至商业配套,都停留于多年之前。
几乎所有城市都喜欢铺大摊子,向外发展,城市边界可以拓展到五六十公里之外,却很少主动是大拆大建老城区。最大的原因当然是,拆迁成本高企,利益矛盾重重,远不如在新区平地起高楼来得容易。
所以,对于三四线城市来说,老破小基本没有未来。三四线城市土地资源并不匮乏,对于开建新区远比改造老城区更有积极性。更关键的是,三四线城市新房供应井喷,基本没有二手房市场,老破小的市场只会越来越收缩。
如果不是这一轮有货币放水支撑的棚改货币化,大多数三四线城市的老城区基本还会停留于十多年前的格局。
然而,棚改已经基本接近尾声。2019年的全国棚改规模相比去年大幅腰斩,2020年全国棚改即将进入收官之年。这意味着,三四线城市更新改造老城区的动力不复存在,老破小的未来更加堪忧。
一二线城市或许有所不同。一二线城市的土地存量越来越少,北上广深都已进入存量房市场,只能从老城区来找存量,因此无论是城中村改造还是旧厂房改造,都十分积极。
即便如此,由于中国房地产市值超过GDP4倍多,很少有城市愿意承受拆迁改造老城区的资金代价。拆迁量如此庞大,补偿规模如此之高,老城区的改造往往寸步难行。
所以,没有学区房概念的老破小,只会渐渐老去,价值越来越弱。
03、小产权公寓:超级投资大坑
熟悉的人都知道,凯风君一直都不鼓励投资商住公寓。
这不仅是因为公寓从来都不是住房市场的主流,而且公寓本身存在税费成本高、物业成本高、变现困难的问题,还时不时面临政策的打压。如此之多的不确定性,让公寓的价格优势荡然无存。
当然,一二线城市中心城区的公寓并非不能用于自住。但有两类公寓,无论投资回报率有多高,无论地段区位有多好,千万不要有任何心动的想法,因为等待你的不只是变现困难,很可能血本无归。
第一类是开发商自己持有的“以租代售”的长租公寓,第二类是集体土地上的无产权公寓。
这两类公寓价格往往都不到市场一半,而租金却与正常商品住宅几乎没有差别。换言之,租金收益率是正常住宅的两倍以上,由不得投资者不心动。
问题在于,这两类公寓都拿不到房产证,都不能用于抵押和出售,更不能用于落户和入学。它们往往都以租赁协议的方式存在,而租约长达20年乃至更多。
这就带来一个问题,投资者只能靠租金来进行缓慢变现,租金收益率再高,回款周期起码也要10年以上。想要进行变现,就只能依靠转让租赁协议,法律风险不是一般的高。
更大的问题在于,这两类公寓都被纳入严打之列。
对于企业自持商品房或长租公寓,“以租代售”明显违规,已被多地政府纳入严打之列。
早在2018年,杭州等地就出台规定,严禁长租公寓“以租代售”,项目不得分割、销售、转让及拆分抵押,而住房租赁合同期限不得超过10年,一次性收取租金不得超过一年。
“以租代售”本就名不正言不顺,按揭贷款、抵押贷款的路径也完全走不通,想要变现也存在法律上的风险,政策管制更是存在高度的不确定性,想要从开发商手中揩油,最终受伤的只会是自己。
另一类的无产权公寓,更是存在违建问题。
今年3月底,位于广州大石的We公馆被勒令拆除,这一公寓项目已存在四年之久,商铺食肆酒店和租赁房都正常运作起来,投资者回款回得不亦乐乎,丝毫未想到竟然迎来“被拆除”的厄运。
原因就在于违建。小产权房大多都涉及拆建,遑论根本没走任何正规法律程序的小产权公寓?
要记住这个简单的道理:任何商品,包括房子,便宜有便宜的道理,便宜同样还有便宜的问题。
04、东南亚炒房:一场击鼓传花的游戏
海外炒房,尤其是在发展中国家炒房,本质上是一场击鼓传花的游戏。
最具代表性的当属柬埔寨金边。前不久,一家中国开发商在金边打出了这样的广告标语:“金边就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡”。
这样的广告极具煽动性。深圳的发展一日千里,房价也水涨船高,说深圳是20年前的深圳,想表达什么东西,可谓不言而喻。
问题是,柬埔寨的GDP只有200多亿美元,仅与广东韶关这样的普通地级市相当。当地人均GDP仅为1300美元,排在世界第154位,不到中国人均GDP的1/6,不到深圳人均GDP的1/20。而柬埔寨的支柱产业建筑业和房地产业、制衣业、旅游业、农业。
这样的地方想要发展成为深圳,谈何容易?房地产投资想要完成深圳式的超越,更是异想天开。
说到底,海外炒房热的背后,无非都是国人自己在玩击鼓传花的游戏。有一句话说得好:
中国炒房客:炒翻全世界,只赚中国人自己的钱!
海外炒房本身就有诸多风险。除了法治环境和经济生态的不确定性之外,不是所有国家房产都是永久产权,大部分国家则都有房产税,部分国家还有海外投机税和空置税,投资成本远远高过国内。
更关键的是,海外投资还面临愈发严峻的外汇管制,外汇向来被禁止用于投资房地产,如今地下换汇又被纳入强监管,海外投资一旦断绝了资金通道,击鼓传花的游戏如何维持?(参阅《三盆冷水,楼市……》)
发达国家倒还好,在发展中国家炒房,更像是一场博傻游戏。
发展中国家的房子的确便宜,但这种便宜是相对于北上广深而言的,如果与当地国民收入相比较,房价早已涨穿天际,早就没了基本面的支持,这样的局面靠什么维持?
05、结论
凯风君已经多次说过,投资从来不是一件容易的事情,购房尤其如此。
过去20年投资房产的成功,无法为未来的20年提供什么借鉴。以前可以闷头买房,说到底,是因为恰好赶上了经济高速增长的时代,在经济增长的时代又遇上了大放水,在大放水的同时又得到了政府对于房价的刚性担保。

如今,早已时转势移。经济进入新常态,居民收入增速不复以往,而债务却高居不下,居民杠杆率创出新高。人口增长态势逆转,劳动力红利不复存在,城镇化也已经进入下半程,而国际环境同样充满着不确定性。

这种背景下,任何投资都要谨慎再谨慎,更不用说一次性掏空“六个钱包”的房子了。

蒙眼买房的时代已经过去,请守好自己的财富,拿好自己手中的钱。

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