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[楼市大家谈] “贴息贷款入楼市”可行性有多大?4家银行7个案例给你答案

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发表于 2020-4-24 14:27 | 显示全部楼层 |阅读模式
燥热的深圳楼市,因盛传的“贴息经营贷炒楼”,正处在风口浪尖。
昨日深圳辖内银行初步自查结果出炉:未发现支小再贷款信贷资金通过房产抵押经营贷形式流入房地产市场;存在个别客户先全款买房,再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况,但规模占比很小。
回归一个最根本的逻辑——从银行实操层面,究竟如何在贷前对客户进行把关准入,准确识别其信用风险与真实意图?如何对抵押品持有时间过短的客户进行准入?如何对贷后资金进行有效追踪,严防其流入楼市和股市?
这一系列问题事关银行在严防贷款违规入楼市的前提下,如何不伤害小微企业真实的经营资金获得性。
记者就此汇总了对四家辖内银行的采访,还得到了7个鲜活案例。
疫情期间客户准入门槛变低?
向注册不久的企业发放贷款,这是此前网传的深圳银行业一些不审慎做法。
作为深耕地方小微金融10年的法人银行,深圳福田银座村镇银行行长李文荣坚决否认了上述网络传闻。
“当然不是,我们坚持‘下户调查、眼见为实、自编报表、交叉检验’十六字核心调查技术,对所有客户都做实尽职调查。”李文荣说。
据其介绍,3月以来为支持企业复工复产,银座村镇银行开启客户大拜访行动,信贷人员累计电话联系及实地走访客户8000多户。对涉及企业复工生产经营的贷款需求,通过分析企业资产与负债的变化情况,并对购销合同、订单等信息进行交叉检验,确认申请授信金额是否合理,核实借款用途的真实性。此外,对于成立或受让时间较短的借款人还会开展进一步的严格审查。
招行深圳分行负责人则表示,贷前客户经理必须实地考察借款企业经营场所、审查借款人/借款企业经营流水与贷款规模匹配度等手段核查小微企业经营真实性,不向无实际经营和经营流水不真实的空壳企业发放贷款。
上海银行深圳分行负责人称,对经营贷客户准入时均要求其必须注册一年以上,必须提供对公对私真实流水;在审批中重视需求合理性审查。
“我行对营销抵押贷客户来源有专门要求,例如存量按揭户中有实体经营且有融资需求的,核心客户上下游企业,和员工个人关系网络联系密切的,这样一方面提高了客户质量,一方面也能有效杜绝不良中介伪造资料协助陌生客户套取信贷资金。”该人士表示。
深圳中行则强调了经营贷准入门槛一直是“借款人企业持续经营1年以上”。
上述银行均称:不存在贴息资金进入房市的情形。在即将开展的申请贴息工作中,将严格按照市政府相关要求对相关贷款主动审查,杜绝骗取财税优惠补贴的行为发生。
有房产抵押就放贷?
“小微金融不是‘见楼就贷’。”李文荣说。
李文荣介绍,对于通过房产抵押申请贷款的企业主,该行信贷人员都会上门核实抵押物评估价值、抵质押状态以及房产持有时间等情况,不满半年的房产不予申请抵押贷款,以防止信贷资金被挪用变相流入房市。
具体来看:该行疫情期间该行累计发放抵押贷款16笔,总金额3224万元,所有抵押房产持有期限均在3年以上。
招行深圳分行上述负责人表示,该行严格审查借款人对抵押物的持有时间,对于房产交易完成后短期内申请抵押经营贷的业务加强调查,对于押品持有时间过短的不予准入。该行要求抵押物持有时间原则上不少于6个月,今年以来共发放抵押经营贷5893笔,其中抵押房产持有时间1年以上的占比超90%。
关于房产抵押经营贷,深圳中行则强调, “借款人企业持续经营1年以上”“抵押房产持有时间不低于6个月”等贷款准入政策一直未变,不存在房产交易完成后,短期内申请抵押经营贷的情形。
上海银行深圳分行负责人表示,原则上要求抵押房产过户时间在贷款申请半年以前。自年初以来,该行发放抵押经营贷拳头产品“宅即贷”34笔,金额合计2.2亿元。所有贷款抵押房产持有时间在8个月至5年不等。
综上,上述几家银行均没有出现客户全款买房,然后用新购房产作为抵押向银行申请经营贷的情形。
资金进入开发商账户将被重点排查
对于支持企业复工复产的贷款资金去向如何跟踪,怎样确保真实合规,不进入楼市和股市?
李文荣表示,贷款资金的使用情况会通过相关支付凭证、受托支付与贷后检查相结合的交叉检验方式,确保每笔资金真正用于复工复产。同时,严查并禁止信贷资金借道回流借款人账户或违规流入房市,对借款人贷后房产新增情况也加强监测。
招商银行深圳分行人士表示,该行对全量房抵经营贷业务的贷款资金流向进行了监测,发现贷款发放后资金转入或刷卡进入开发商账户,并对交易可疑数据进行重点排查,对于违规贷款采取额度暂停,不予进行贴息申报,并提前收回贷款的措施。
中行深圳市分行表示,对个人经营贷金额50万元以上的,严格执行受托支付的要求,并对贷款资金流向进行严格监控,夯实贷款管理要求。
上海银行深圳分行人士称,已持续通过贷后系统监测贷款资金流向,例如年初曾发现一贷款户贷款资金流向其关联企业,随即提前收回贷款;在贷后管理中明确首次贷后检查资料采集须重点关注借款人及配偶的征信中是否存在新增或减少房贷的情形。
违规入楼市贷款已收回
目前,已有银行监测到数例贷款违规入楼市灰色操作,并对此进行有效拦截。其中招行深圳分行人士就表示,今年以来共发现违规流入房地产市场贷款3笔,均已提前收回违规贷款。
现将三家银行共计七个例子呈现如下:
案例一:##科技(深圳)有限公司,在招行深圳分行存量已有200万元小微贷款,近期新向该行申请500万元小微贷款。招行深圳分行审查发现借款人近半年经营性流水仅150万元左右,新增贷款金额与借款人经营规模不匹配,贷款资金用途存疑,拒绝准入。
案例二:借款人张*贵,2019年12月11日拍卖取得产权,价格约163万元。2020年3月17日按评估价7成向招行深圳分行申请小微经营贷150万元,申贷时产权取得时间已满3个月,审批人员在审批时判断其资金用途涉赚置换拍卖购房款,于是拒单。
案例三:深圳市##贸易有限公司,2月在招行深圳分行申请小微贷款450万,审贷官审查实调照片时,发现办公场所位于住宅小区内,办公场所内无办公器材等设施,且现场无人员办公,经营真实性存疑,拒绝准入。
案例四:借款人张某,向招行深圳分行申请小微贷款时,提供了配偶流水。审查发现,近期配偶流水中有“定金”备注的交易记录,经客户经理再次调查核实,确认客户近期准备买房,本笔经营贷贷款资金存在流入楼市的可能,拒绝准入。
案例五:中行深圳分行客户经理上门查看某企业经营状况时,发现某借款人经营地址位于盐田区某小区,其实际用途是住家且并无员工在场。客户意向申请贷款600万元用于购买电脑设备,通过客户经理与其沟通了解到公司并无实际经营,另经过上网比对电脑单价,明显低于客户采购单价,初步判断为空壳公司且用途不真实,中行深圳分行拒绝了客户的贷款申请。
案例六:中行深圳分行客户经理发现某借款人公司注册资本仅10万元,无相应经营数据,申请700万元经营贷款。该行判断与其经营规模不匹配,另外发现其家庭资产负债率高达80%,判断属资金饥渴型客户,因此拒绝了该客户申请。
案例七:一位客户申请时抵押物处于毛坯状态,上海银行深圳分行认为有炒房嫌疑,在客户无法提供全面经营信息的情况下,拒绝了贷款申请。

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